重庆市忠县园地林地草地定级和基准地价制定成果

一、园地定级估价成果

（一）园地基准地价表

表1-1 园地基准地价表

元/亩

利用类型	级别	基准地价
果园	1	17970
	2	13400
	3	11140
	4	8670
1.价值实体：园地土地价值，不包含地上附着物和定着物； 2.权利类型：承包经营权； 3.土地权利年期：30年； 4.利用类型：果园、茶园、其他园地； 5.基本设施状况：按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内有基本的排水与灌溉设施； 6.估价期日：2023年1月1日。

（二）园地土地级别及基准地价图

图1-1 果园土地级别及基准地价图

（三）园地基准地价修正体系说明

1.适用范围

忠县2022年度国土变更调查对应的园地图斑。

2.基准地价内涵

基准地价的内涵为不同级别、不同用途的园地，在设定基本设施状况、特定权利类型、特定年限下的区域平均价格。价格表现形式为土地价格（单位：元/亩）。

（1）价值实体

园地土地价值，不包含地上附着物和定着物。

（2）权利类型

承包经营权。

（3）土地权利年期

30年。

（4）利用类型

果园。

（5）基本设施状况

按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达且有水源保障，宗地内有基本的排水与灌溉设施。

（6）估价期日

2023年1月1日。

3.基准地价的应用

运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用忠县2022年度国土变更调查对应的园地图斑，并根据宗地实际情况进行期日、年期、利用类型、基本设施状况、园地价格影响因素进行修正。

（1）宗地价格计算公式

式中：

P—待估园地价格

Ps—园地基准地价

A--待估园地期日修正系数

B--待估园地年期修正系数

C--待估园地利用类型修正系数

D--待估园地价格影响因素修正系数

E--待估园地基本设施状况修正值

（2）宗地价格测算中有关参数的确定

1）适用的园地基准地价的确定

根据园地的用途和级别，选用园地基准地价。

2）期日修正系数的确定

本次基准地价估价期日为2023年1月1日。若宗地评估期日不是2023年1月1日，应根据地价的实际变化程度进行期日修正。

期日修正系数=估价期日农产品零售价格指数÷基准地价期日农产品零售价格指数。

3）年期修正系数的确定

Ky=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

其中：Ky——年期修正系数

r——土地还原率（2.4%）

n——待估园地的使用年期

m——基准地价定义的使用年期

4）利用类型修正系数的确定

当利用类型与基准地价规定的不一致时，需要进行利用类型修正。

表1-2 利用类型修正表

利用类型	修正系数
果园（基准类别）	1
茶园	0.9
其他园地	0.85

5）基本设施状况修正的确定

当基本设施状况与基准地价规定的不一致时，需要进行基本设施状况修正。

表1-3 基本设施修正系数表

基本设施状况		修正值（元/亩）
宗地外道路通达情况	道路通达	0
宗地外道路通达情况	道路不通达	-800
宗地内排水与灌溉设施情况	有排水与灌溉设施	0
宗地内排水与灌溉设施情况	没排水与灌溉设施	-500

6）园地价格影响因素修正系数的确定

价格影响因素修正系数=1+

按照《园地价格影响修正说明表》，根据园地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的价格影响因素修正系数。Ki为待估园地第i种因素的修正系数。

表1-4 果园因素修正指标说明表

修正因素	修正指标	1级地（均质区1）
修正因素	修正指标	优	较优	一般	较劣	劣
自然因素	有效土层厚度(cm)	≥100		40～100	<40
	土壤pH值	6.0～6.5	5.5～6.0	5.0～5.5	6.5～7.5	<5.0，≥7.5
	土壤有机质含量（g/Kg）	≥20		10～20	<10
	土壤质地	砂壤土	壤质土	砂质土	黏质土	砾质土
	坡度	6°～15°	15°～25°	——	≤6°	＞25°
	坡向	阳坡	半阳坡	——	半阴坡	阴坡
	耕作难易程度	容易	较容易	一般	较不容易	不容易
社会经济因素	中心城市影响度	＜1000	1000-1500	1500-2000	2000-3000	≥3000
	对外交通便利度	＜1000	1000-1500	1500-2000	2000-3000	≥3000
	道路通达度	国道、省道能通达	县道能通达	乡道能通达	只有村道能通达	无道路通达
	农贸市场影响度	＜1000	1000-1500	1500-2000	2000-3000	≥3000
	水源保证率	充分满足	满足	基本满足	较不满足	不满足
	水源保证率	（≤5%）	（5%～14%）	（14%～25%）	（25%～41%）	（＞41%）
	林网化程度（㎡）	≥8052058	2817748～8052058	1116807～2817748	307685～1116807	<307685
	连片程度(公顷）	≥20	10～20	5～10	2～5	＜2
	产品认证	有产品认证		——	无产品认证
	劳作距离（m）	≤200	200～500	500～800	800～1200	＞1200
	田间路网	＞2%		1-2%	≤1%
	水土流失	无水土流失状况和隐患地区	基本不发生水土流失地区	低度易发水土流失地区	中度易发水土流失地区	高度易发水土流失地区
	地形部位	槽谷和平坝区	槽谷到丘陵过渡地带	丘陵	丘陵-山地过渡地带	山地

表1-5 果园因素修正系数表

修正因素	修正指标	修正系数
		1级地					2级地					3级地					4级地
		优	较优	一般	较劣	劣	优	较优	一般	较劣	劣	优	较优	一般	较劣	劣	优	较优	一般	较劣	劣
自然因素	有效土层厚度(cm)	0.85		0	-0.85		1.17		0	-0.58		0.66		0	-0.71		1		0	-1
	土壤pH值	0.49	0.25	0	-0.25	-0.49	0.67	0.34	0	-0.17	-0.33	0.38	0.19	0	-0.21	-0.41	0.57	0.29	0	-0.29	-0.57
	土壤有机质含量（g/Kg）	0.61		0	-0.61		0.83		0	-0.4		0.47		0	-0.51		0.71		0	-0.71
	土壤质地	0.49	0.25	0	-0.25	-0.49	0.67	0.34	0	-0.17	-0.33	0.38	0.19	0	-0.21	-0.41	0.57	0.29	0	-0.29	-0.57
	坡度	0.73	0.37	0	-0.37	-0.73	1	0.5	0	-0.25	-0.5	0.56	0.28	0	-0.31	-0.61	0.85	0.43	0	-0.43	-0.85
	坡向	0.61	0.31	0	-0.31	-0.61	0.83	0.42	0	-0.2	-0.4	0.47	0.24	0	-0.26	-0.51	0.71	0.36	0	-0.36	-0.71
	耕作难易程度	0.61	0.31	0	-0.31	-0.61	0.83	0.42	0	-0.2	-0.4	0.47	0.24	0	-0.26	-0.51	0.71	0.36	0	-0.36	-0.71
社会经济因素	中心城市影响度	0.97	0.49	0	-0.49	-0.97	1.33	0.67	0	-0.33	-0.66	0.75	0.38	0	-0.41	-0.81	1.14	0.57	0	-0.57	-1.14
	对外交通便利度	0.97	0.49	0	-0.49	-0.97	1.33	0.67	0	-0.33	-0.66	0.74	0.37	0	-0.41	-0.81	1.14	0.57	0	-0.57	-1.14
	道路通达度	0.85	0.43	0	-0.43	-0.85	1.18	0.59	0	-0.29	-0.58	0.66	0.33	0	-0.36	-0.71	1	0.5	0	-0.5	-1
	农贸市场影响度	0.49	0.25	0	-0.25	-0.49	0.67	0.34	0	-0.17	-0.33	0.38	0.19	0	-0.21	-0.41	0.57	0.29	0	-0.29	-0.57
	水源保证率	0.73	0.37	0	-0.37	-0.73	1	0.5	0	-0.25	-0.5	0.56	0.28	0	-0.31	-0.61	0.85	0.43	0	-0.43	-0.86
	林网化程度（㎡）	0.36	0.18	0	-0.18	-0.36	0.5	0.25	0	-0.13	-0.25	0.28	0.14	0	-0.16	-0.31	0.43	0.22	0	-0.22	-0.43
	连片程度(公顷）	0.36	0.18	0	-0.18	-0.36	0.5	0.25	0	-0.13	-0.25	0.28	0.14	0	-0.16	-0.31	0.43	0.22	0	-0.22	-0.43
	产品认证	0.49		0	-0.49		0.67		0	-0.33		0.38		0	-0.41		0.58		0	-0.57
	劳作距离（m）	0.73	0.37	0	-0.37	-0.73	1	0.5	0	-0.25	-0.5	0.56	0.28	0	-0.31	-0.61	0.85	0.43	0	-0.43	-0.85
	田间路网	0.73		0	-0.73		1		0	-0.5		0.56		0	-0.61		0.85		0	-0.85
	水土流失	0.73	0.37	0	-0.37	-0.73	1	0.5	0	-0.25	-0.5	0.56	0.28	0	-0.31	-0.61	0.85	0.43	0	-0.43	-0.85
	地形部位	0.36	0.18	0	-0.18	-0.36	0.5	0.25	0	-0.13	-0.25	0.28	0.14	0	-0.16	-0.31	0.43	0.22	0	-0.22	-0.43
合计		12.16	7.48	0	-7.48	-12.16	16.68	10.21	0	-5.06	-8.25	9.38	5.74	0	-6.29	-10.19	14.24	8.75	0	-8.74	-14.24
注：根据实际情况可对修正因素、修正指标进行增减。

二、林地定级估价成果

（一）林地基准地价表

表2-1 林地基准地价表

级别	基准地价
1	16250
2	12960
3	10180
4	7950
1.价值实体：林地及其地上附着物和定着物； 2.权利类型：承包经营权； 3.土地权利年期：70年； 4.利用类型：林地类型为乔木林地，树种为“高大乔木或珍贵树种”，初始龄组为“成熟林”； 5.基本设施状况：按照所在区域具有普遍性、适宜性的种植制度下，宗地外道路通达； 6.估价期日：2023年1月1日。

（二）林地土地级别及基准地价图

图2-1 林地土地级别及基准地价图